Брокерът Костадин Каневски: Имотите в Смолян са скъпи, а има голям глад за наеми

Дори в цялата страна имотите да поевтинеят, в Смолян цените остават високи. Имотите в Смолян са скъпи. В същото време има голям глад за наеми. Апартаментите в Смолян стоят празни и заключени, но не ги дават под наем, казва Костадин Каневски. Той е брокер от 1994 година. Притежава Агенция за недвижими имоти „Жоро“. Натрупал е солиден опит в тази сфера и е изключително високо ценèн в гилдията си. Потърсихме го за интервю във връзка с пазарите на имоти в региона и в съседна Гърция.   

Г-н Каневски, вие сте един от първите брокери в Смолянска област от началото на демокрацията, как се промени картината с продажбите на недвижими имоти оттогава досега?

От 1994 г. започнах да се занимавам с тази дейност и имам наблюдения върху ситуацията. Смолян е един от регионите с много интересно развитие на имотите от тази гледна точка, че в цялата страна ако има падане на цените, в Смолян си остават на по-висока цена.

А защо, каква е логиката?

Не знам, не намирам логика на пазара.

Пазарът изобщо има ли логика?

Някъде, в някои градове, има логика. В Смолян дори когато е нямало търсене, имотите пак си остават скъпи. Това не мога да си го обясня. И с други колеги сме го коментирали. Същото се получава в някои малки областни градове като Силистра, Асеновград. Когато имотите в цялата страна паднат, при тях цените се запазват, макар да няма голямо търсене.

Кога е имало голямо търсене?

В периодите, когато се освободиха имотите – не се чакаха лихвоточки и вече свободно можеше да се купи имот. Тогава имаше завишение от това, че имаше голямо търсене. След това такова голямо търсене не е имало. Просто е имало едно постоянно движение.

А какво е отношението между лихвоточките и пазара на недвижимите имоти?

Тогава, когато свободно можеше да се купува, за един имот даже е имало случаи на търг да играят 10-15 човека. Търсенето беше голямо, а предлагането беше сравнително малко. Това е периодът 1995-98 година.

Към днешна дата каква е тенденцията по отношение на вида имоти, които се търсят?

Най-много се търсят малки апартаменти – от 42 до 60-64 квадрата. Това са гарсониери и жилища със стая, хол и кухня. По-големите по-трудно се продават, макар че и за тях си има клиенти.

Това означава ли, че се търсят предимно за един-двама и за двойка с дете?

Да, но има и 4-членни семейства, които търсят малък апартамент, защото толкова им са възможностите.

Според вас като професионален брокер скъпи или евтини са жилищата, предвид че градът се обезлюдява?

Винаги са казвали хората, че за този, който продава имота, е евтино, а за този, който купува, е скъпо. Не може да се обобщи иначе. Имотите са различни. Цената на един имот се обуславя от над 30 фактора – местоположение, състояние, етажност, изложение и т.н. Но имотите в Смолян са скъпи. В същото време има голям глад за наеми. Апартаментите в Смолян стоят празни и заключени, но не ги дават под наем.

Коя от общините в Смолянско е най-апетитна за купуване на имоти на този етап?

В момента Смолян е едно от местата, но Златоград също е много атрактивен. Очаквам и Рудозем, макар че още няма такова търсене, защото там четири или пет пъти почват да пускат пътя за Гърция. Хората тръгват да купуват, в един момент остават излъгани, така че към момента са доста предпазливи.

Имате предвид сигурно периода, когато Надежда Михайлова – външен министър в кабинета на Иван Костов, през 1998 г. заби колчето на границата между Рудозем и Ксанти, където да се построи ГКПП?

Още преди това се вдигнаха имотите, хората побесняха да купуват там. След това, когато Надето отиде, хората пак тръгнаха да купуват. Преди 10 г., като пуснаха ГКПП Златоград – Термес, решиха, че ще пуснат и пункта при Рудозем. Тогава пак тръгнаха да купуват и останаха излъгани. Сега, макар да виждат, че се строи, чакат да стане реалност, тогава. Стана като лъжливото овчарче.

Докъде се простира осъществяването на сделки при вас, вероятно не само в България?

От 1998 г. осъществявам и сделки в Гърция. Последната година основно там са ми сделките, тъй като доста българи решиха да си вложат парите във ваканционни имоти в Гърция.

Затова ли като отидем на море в Гърция, непрекъснато чуваме българска реч?

В едно от курортните селища – Паралия Офриниу, през зимата населенетието е някъде около 500-700 души, а през лятото колегите, които работят там, ми казват, че става около 130 000 души. От тях 95% са българи, тъй като там почти всеки апартамент или къща са български.

Тоест, в това населено място фактически не си в чужбина?

Там обкръжението е от българи, в магазините се говори на български, в ресторантите те обслужват на български, менютата са на български.

Кой е най-скъпият и най-евтиният имот, който сте продали до момента?

Цените в момента не са съпоставими с тези преди години. Имало е евтини и много атрактивни във времето, а е имало и много скъпи, които, когато сме ги обявявали почти съм бил сигурен, че не можем да ги продадем. А се оказва, че много бързо ги продадохме. Казах ви, няма никаква логика в пазара.

Като няма логика вие как се справяте?

Усет сме изградили и се справяме. Още като видя апартамента, веднага мога да си представя на кой клиент трябва да го представя и по какъв начин.

Напоследък много обявления виждаме за продажба на имоти в Пампорово, на какво се дължат те?

В Пампорово се случи това, че когато се купуваха апартаменти, те ги взеха с кредити. Най-много бяха от Англия, Ирландия. Взеха ги, после си заминаха и скоро след това приключиха с плащанията. След това банките ги обявиха през частни съдебни изпълнители (ЧСИ). Затова се продават.

Има ли тънкости в покупката на жилище там, подводни камъни?

Не си заслужава да купиш, макар и евтин апартамент на Пампорово, ако няма кой да ви го управлява и целогодишно да ви дава под наем.

Защо?

Защо да дадете примерно 30 000 евро за едно жилище на Пампорово и да го ползвате 20 дена в годината!? Не си заслужава. Заслужава си да ви го управлява някой, за да имате доходи цяла година от него. Там проблемът е с таксите за общите части. Примерно за почистване на стълбищата, за осветление, за снега, който се чисти, за асансьори, за поддръжката на самата сграда. От 200 до 400 евро са годишните такси за общите части.

Някакъв съвет – къде да се инвестира е най-добре?

Съветът ми е – който иска да инвестира, да се посъветва с колегите. Ние като професионалисти можем да дадем правилна насока къде може да се инвестират парите.

Все още атрактивно ли е да се инвестира в Гърция покрай морето?

Атрактивно е от тази гледна точка, че все още цените, в сравнение с имотите покрай нашето Черноморие, са по-ниски. Там, понеже пазарът е отдавна, цените няма да паднат. Стойността на това, което купите, няма да се загуби. Има селища, в които от миналата година досега цените са скочили с 40%, заради търсенето. И в България има къде да се инвестира, и в Смолян, и в региона. Просто трябва да се избират правилно имотите, които са за инвестиция. Хубаво е да са се вземат едно-две мнения от колеги, за да се види къде е най-правилното.

А за какво трябва да се внимава при жилищата, които се продават от ЧСИ?

В ЧСИ са най-изчистените жилища от правна гледна точка, тъй като там и да е имало някакви наследници, всичко е минало. Когато се взима жилище от ЧСИ, не може да имате притеснения от нищо.

Ако трябва да избираш между обява от собственик или обява от ЧСИ, второто ли е за предпочитане?

Пак трябва да се обърнат към колега. Аз на много хора давам безплатна консултация. Всеки конкретен имот си има някаква специфика. Дори да е обявен от ЧСИ, аз мога да кажа къде му са слабостите на този имот, къде му са силните страни, на какво може да наблегне, за да свали още цената, ако е с частен клиент.

Миналата година имаше скандал с евтино закупени апартаменти от определени висши лица в държавата, вие как го приехте това – като сделка между купувач и продавач или е нещо по-различно?

Това е съвсем друго вече. Между купувач и продавач сделката е тогава, когато двете страни са при нотариуса. Когато има друг намесен в цялата система и продавачът е изместил цялата ситуация, за мен има нещо нередно. Моите наблюдения са такива, че купувачът и продавачът винаги трябва да се срещнат – поне на предварителния договор, а след това, ако са заети, може да упълномощят някой за пред нотариуса.

А в онези случаи как е станало?

Не знам. То гръмна като скандал, но от медийна гледна точка, а какви са фактите, никой не знае, освен хората, които се занимават. Не мога да коментирам нещо, с което не съм запознат.